Процедура покупки

Вся процедура покупки недвижимости занимает 4-6 недель. После того как объект выбран, брокер подготавливает предложение о цене. Оно представляет собой типовой договор, составленный ассоциацией риэлторов штата. Документ максимально защищает интересы продавца и покупателя. Риэлтор заполняет бумаги и после подписания покупателем отправляет их продавцу.
Если предложение о цене принято, то следующий этап – заключение договора купли-продажи, или контракта (Real Estate Purchase contract), между продавцом и покупателем в сопровождении риэлтора. Обязательный участник сделки – специализированное агентство, так называемая титульная компания (Title Company). Именно она осуществляет юридический контроль за всей сделкой, проверку и заверение документов. Одновременно покупатель вносит задаток в размере 1-5% от стоимости объекта (не менее 1000 долларов). Хранение депозита также осуществляет титульная компания.

Если покупатель осуществляет покупку в кредит, то на данном этапе он подает заявление и необходимые документы в банк. Если банк дает согласие на выдачу ипотечного кредита, то покупателю направляется Commitment Letter – документ, удостоверяющий согласие банка выдать конкретную сумму ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости. Одновременно с этим титульная компания или риэлтор производит полный расчет по затратам, связанным с покупкой недвижимости.

В это же время происходит проверка юридического состояния жилья (Title Search). Суть процедуры заключается в том, чтобы выявить, возможна ли продажа данной недвижимости, например, нет ли у нынешних владельцев невыполненных обязательств по ипотеке и т. д. Этим занимается риэлтор. Стоимость проверки входит в общие расходы по закрытию сделки (Closing). Одновременно оформляется договор обязательного страхования недвижимости. Эту процедуру берет на себя титульная компания, она же вручает потом покупателю страховой полис на титул на недвижимость (Title insurance).
Также на текущем этапе проводится проверка состояния недвижимости (Physical Inspection). Однако она не является обязательной. Ее проводит лицензированный специалист. Он определяет конструктивные дефекты здания, проверяет состояние сантехники, коммуникаций, электропроводки. Стоит процедура $250–500. Рекомендуется провести инспекцию на наличие термитов и других насекомых-древоточцев.

В момент поступления оплаты (или документов о предоставлении кредита) в титульную компанию покупатель получает документ на право собственности на объект недвижимости (Deed).
Если в процессе оформления сделки покупателю понадобится уехать, сделку до конца доведет по доверенности уполномоченный риэлтор.

При проведении сделки с недвижимостью в США принято, что комиссию риэлторам оплачивает продавец. Покупатель должен иметь сумму, которая обозначена в листинге и которая будет указана в договоре купли-продажи либо иметь документы, подтверждающие его финансовую состоятельность и способность приобрести выбранный объект недвижимости. Покупатель несет определенные расходы, связанные с покупкой (страховка, оплата услуг банка, проверка технического состояния недвижимого имущества, регистрация титула и т.п.) Это примерно 2% от суммы сделки. Стоимость услуг титульной компании составляет около 500 долларов. Оплата налога на передачу прав собственности (0,01–2% от суммы сделки), как правило, возлагается на продавца.

ИПОТЕКА

Получение иностранцем ипотечного кредита возможно. Однако условия его предоставления, как одно из следствий кризиса, стали сложнее. Обычные условия предоставления кредита иностранцу выглядят так: покупатель объекта недвижимости должен располагать для внесения первоначального взноса собственными средствами в размере 30 – 50% от общей стоимости дома или квартиры. Кредит предоставляется на срок 15 – 30 лет с учетом возраста заемщика и предоставленной им о себе информации (список документов, соответствующий требованиям банка, обычно включает паспорт, справку с места работы о зарплате, контракт на покупку недвижимости, справку о состоянии банковского счета). Банк может запросить и дополнительные документы, например, справку из бюро кредитных историй, документы, подтверждающие права собственности заемщика на другую недвижимость и т.п. Ставка кредита, зависящая от многих факторов (информации об объекте, данных, представленных заемщиком, текущей экономической ситуации и др.) может составлять примерно 6-8.25% годовых. Документы рассматриваются банком 2-3 недели. В случае положительного решения покупателю выдается Commitment Letter.

СОДЕРЖАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Плата за обслуживание (Maintenance) апартаментов в кондоминиуме или дома в Community взимается помесячно (в среднем от 200 до 1000 долларов в месяц).
В США владелец недвижимости обязан уплатить налог на имущество. Налог на недвижимость составляет 1-2% от оценочной стоимости (специальные государственные оценочные компании делают каждый год переоценку недвижимости с учетом ситуации на рынке). Оценочная стоимость близка к рыночной. Налог оплачивается раз в год или поквартально.