Процедура покупки

Иностранные граждане имеют право приобрести на Кипре дом, квартиру (апартаменты), земельный участок под строительство или неосвоенный земельный участок размером до 2 донумов (1 донум = 1338 кв.м.). В некоторых случаях разрешается приобретение 3 донумов земли. При этом покупатель приобретает безусловное право собственности, надежно защищенное кипрским и международным законодательством.
Приобретение иностранцами недвижимости на Кипре осуществимо с разрешения Совета Министров. Тем не менее, такое разрешение может получить любой платежеспособный покупатель.

Процедура подписания договора купли-продажи

После того, как выбран объект недвижимости и сделан первый взнос для его резервирования, продавец подготавливает все документы для подписания договора купли-продажи, что занимает 1-2 дня. Процедура подписания проходит обязательно в присутствии адвоката, который должен проверить, что продавец является настоящим владельцем данного объекта недвижимости, его правомочность продажи объекта, отсутствие обременений, долгов по объекту и т.п., то есть обеспечить то, что у нас называется «юридическая чистота сделки».

Непосредственно в договоре стоит обратить внимание на то, что покупаемый Вами объект недвижимости должен быть четко идентифицирован, т.е. на плане района должен быть указан приобретаемый Вами участок земли, квартира на плане этажа, парковочное место и другие объекты, которые Вы приобретаете по данному договору. Далее должен быть четко установлен порядок оплаты, заранее оговоренный с компанией-застройщиком. И, наконец, стоит обратить внимание на возможность и порядок перепродажи объекта, а также уплачиваемый при этом взнос на переуступку прав собственности.

Договор подписывается в двух экземплярах, после подписания оплачивается 20 – 30% стоимости объектов, и именно после этого договор считается заключенным.
Следующим этапом сделки является подача документов на получение предварительного разрешения Комитетам Министров (the Council of Ministers Permit) на проведение сделки для чего необходимо подать следующие документы:
• заявление в Совет Министров (Ministerial Committee);
• копия загранпаспорта.
Сам договор, после его подписания отправляется в Земельный Комитет (District Land Office) в срок не позднее 2 месяцев со дня его подписания, для так называемой «наклейки марок» - процедуры, направленной на защиту прав покупателя до момента получения Титула собственности, представляющую собой внесение в реестр собственности и запрет перепродажи, сдачи в аренду, залога объекта третьему лицу. Обязательным условием данной процедуры является уплата к этому моменту налогов, ставки и порядок начисления которых указаны ниже.
С момента регистрации договора покупатель может подавать документы на получение ипотечного кредита, а также вида на жительство.
После оплаты полной стоимости договора, происходит получение окончательного разрешения Кабинета Министров на приобретение недвижимости, а также выдается документ о переводе права собственности на покупателя.

Для получения Титула собственности требуется заявление, подаваемое в Региональную Земельную палату, присутствие обеих сторон договора, наличие квитанции об оплате регистрационного сбора, а также следующие документы:
• копия разрешения Совета Министров;
• сертификат, полученный от Центрального банка;
• счета, подтверждающие выплату всех налогов на покупку и регистрацию собственности;
• регистрационный сертификат недвижимости.

Процедура оформление титула собственности достаточно длительна и занимает иной раз не один год, однако это не является препятствием к пользованию и владению Вашей недвижимостью.

Налогообложение при покупке объекта недвижимости.

При покупке недвижимости уплачиваются следующие обязательные налоги: Гербовый Сбор и Налог на регистрацию собственности на имя покупателя.

Гербовый сбор.

Выплачивается при подписании контракта, для легализации приобретения недвижимости в Департаменте внутренних налогов (Inland Revenue Department), и составляет:
• 1,5 кипрских фунта (CYP) за каждую тысячу (или 0,15% от стоимости объекта), если стоимость недвижимости не превышает 100 000 CYP
• 2 CYP за каждую тысячу (или 0,20% от суммы, превышающей 100 000 CYP), если стоимость недвижимости превышает 100 000 CYP.

Налог на регистрацию собственности на имя покупателя.

При переводе права свободного владения недвижимостью на имя покупателя Земельный Департамент взимает регистрационную выплату, размер которой зависит от рыночной стоимости приобретенной недвижимости и вычисляется следующим образом:
Стоимость до 50.000 CYP (€ 85 430*) 3%
Стоимость от 50.001до 100.000 CYP (€ 85 431 – 170 860) 5%
Стоимость от 100.001 CYP и выше ( > € 170 861) 8%

* стоимость объектов переведена в евро по официальному фиксированному курсу перехода на 01.01.2008 - € 1 = 0,585274 CYP

На недвижимость, оформленную на два лица, данный налог начисляется на 50% стоимости на каждого человека, что дает существенные преимущества для недвижимости, стоимость которой превышает 50 000 CYP.

Отдельно стоит отметить, что как Гербовый Сбор, так и Налог на регистрацию собственности на имя покупателя на Кипре начисляются кумулятивно, что легко осветить на следующем примере: вы приобретаете объект стоимостью 150 000 CYP (€ 256 300), тогда сумма Гербового Сбора равна:
100 000 * 0,15%+50 000 * 0,20% = 150 + 100 = 250 CYP ( примерно € 430);
а Налог на регистрацию собственности на имя покупателя:
50 000 * 3%+50 000 * 5%+50 000 * 8% = 1 500 + 2 500 + 4 000 = 8 000 CYP (примерно € 13 670).

Данная схема удобна тем, что снижает абсолютное денежное выражение налоговых выплат по сравнению с начислением от стоимости объекта.

Расходы на содержание недвижимости:
Зарегистрированный владелец после получения титула собственности должен ежегодно уплачивать налог на недвижимость, размер которого зависит от оценочной стоимости объекта. Например:

Стоимость недвижимости (CYP) ежегодный налог (%)
до 100 000 CYP ($200 000) - 0%
100 001–250 000 CYP ($500 000) - 2%
250 001–500 000 CYP ($1 000 000) - 3%
свыше 500 000 CYP ($1 000 000) - 3,5%

Налог на прирост капитала

Прирост капитальной стоимости рассчитывается как разница дохода от продажи и первоначальной стоимости недвижимости. Налог на прирост капитала оплачивается только в случае продажи недвижимости и составляет 20% от суммы прироста.
Необходимо отметить, что сумма в 50 тысяч CYP ($100 тыс.) составляет налоговый вычет из суммы прибыли от продажи недвижимой собственности, которая являлась местом постоянного проживания не менее 5 лет, в этом случае недвижимость не облагаются данным налогом, при условии что собственник впервые продает принадлежащий ему объект недвижимости.

Налог на наследство

Налог на наследство был отменен с 1 января 2000 года.

1 января 2008 года введен 15-процентный НДС на сделки с куплей/продажей земли.

Муниципальные налоги

Данные налоги выплачиваются местным муниципальным властям и взимаются за уборку мусора, освещение улиц и составляют приблизительно 50–150 CYP ($100–300) в год, в зависимости от размера недвижимости.

Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду

Иностранец имеет право сдавать свою недвижимость в аренду. По информации компаний, занимающихся арендой недвижимости на Кипре, иностранцы не платят налогов на доходы со сдачи недвижимости в аренду, так как государство за этим не следит. По закону же, если юридическое или физическое лицо зарабатывает от сдачи в аренду менее 10 тыс. CYP ($20 тыс.) в год, то платить оно ничего и не должно.
Но, как правило, владельцы недвижимости просто не обращаются в налоговую. Если хозяин сдает свою недвижимость на год через агентство, то он выплачивают риэлтору месячную арендную оплату.

Процент дохода от сдачи дома (квартиры) в аренду зависит от месторасположения сдаваемого в аренду жилья: чем ближе к морю, тем больше доход – как правило, это 5–6% в год. Например, в Пафосе квартиру с одной спальней стоимостью 110 тыс. евро можно сдать за 350 евро в месяц. Хороший доход в летний сезон приносит сдача в аренду виллы. За ночь – по 300–400 евро.

Интересный факт:
Соглашения по двойному налогообложению
Кипр подписал двусторонние соглашения об исключении двойного налогообложения, то есть по предоставлению налоговых льгот, со следующими странами мира: Австрия, Армения, Белоруссия, Болгария, Венгрия, Германия, Греция, Дания, Египет, Индия, Ирландия, Италия, Канада, Китай, Кувейт, Мальта, Молдова, Норвегия, Польша, Румыния, Россия, Сербия, Сирия, Словакия, Соединенное Королевство Великобритании, Соединенные Штаты Америки, Таджикистан, Туркменистан, Украина, Франция, Черногория Чехия, Швеция, Югославия, Южная Африка.
Основное намерение этих соглашений – избежать двойного налогообложения дохода, полученного в одной из стран. Граждане вышеперечисленных стран имеют право выбора уплаты налоговых сборов по своему усмотрению.

Коммунальные расходы в жилом комплексе

Коммунальные расходы оплачиваются всеми владельцами недвижимости жилого комплекса. Они покрывают часть расходов владельца на оплату за уборку общих площадей, таких как сады, газоны, бассейны, расходы на менеджмент и ремонт. Оплата коммунальных расходов происходит в фиксированное время, на протяжении года и варьируются в зависимости типа и стоимости недвижимости. Коммунальные услуги, электроэнергия, вода и телефон оплачиваются индивидуально каждым владельцем недвижимого имущества.
Для примера: общие расходы (в расчете на стандартную квартиру с двумя спальнями):
Муниципальный налог – 50 CYP ($100) в год.
Вода – 60 CYP ($120) в год.
Электричество – 250 CYP ($500) в год.

Страховка (дом со всем имуществом) – рассчитывается в зависимости от стоимости недвижимости – приблизительно 2,5 фунта ($5) на каждую тысячу стоимости недвижимости, например, 162,5 CYP в год за недвижимость стоимостью 65 тыс. CYP ($130 тыс.).
Итого – $855

Владельцы индивидуальных домов несут расходы только за удовлетворение своих нужд. Стоимость варьируется в пределах 170–200 евро в год, не считая оплаты воды и электроэнергии. Вода 10–15 евро в месяц, электроэнергия 50 евро в месяц.
Итого – 920 евро в год.

Электро- и водоснабжение

Счета за эти услуги оплачиваются соответствующим службам в фиксированное время на протяжении года. Они включают в себя стандартную сумму и варьирующуюся сумму за индивидуальное потребление. Оплата за электроэнергию составляет 1,65 CYP (около $4) каждые два месяца.