Процедура покупки

Процедура покупки включает в себя три стадии:

1. Предложение о покупке (Proposta d' acquisto): после принятия решения покупателем о покупке недвижимости, итальянское агентство составляет документ, в котором прописываются параметры, местоположение и цена выбранной недвижимости, а также условия и время оплаты. Для подтверждения серьезности своего намерения покупатель должен внести сумму задатка, которая составляет обычно 5% от заявленной стоимости недвижимости. Чек выписывается на имя владельца недвижимости (Продавца). Деньги пока еще не переводятся на счет продавца. Чек является подтверждением намерений. Агентство предлагает на рассмотрение продавца предложение о покупке с приложенным чеком. Если предложение устраивает продавца, он подписывает его. В этом случае агентство передает продавцу чек.
В случае, если продавец просит изменения предложения (цена, способ оплаты, сроки и т.д.), покупатель может или принять условия продавца или нет. В случае непринятия, ему возвращается чек. Если же продавец согласен, а покупатель передумает покупать недвижимость, деньги ему не возвращаются.

2. Предварительный контракт (Preliminare di compravendita): обычно через несколько дней после принятия Предложения о покупке заключается предварительный контракт о покупке. При этом покупатель уплачивает продавцу около 10-20% от стоимости продажи. Также оплачиваются услуги агентства. С этого момента за клиентом закрепляется исключительное право на покупку этого объекта недвижимости и объект снимается с продажи. Как правило, с момента внесения первого взноса до окончания сделки проходит 30-45 дней. За этот период времени клиент переводит (аккумулирует) оставшуюся часть суммы и сумму дополнительных расходов на оформление недвижимости в собственность (налоги) на свой персональный счет в итальянском банке.

3. Заключительный контракт (Atto notarile di compravendita): после времени необходимого для оценки и подготовки документов (обычно 30-45 дней) стороны с участием агентства встречаются у Нотариуса для подписания Акта о покупке (Atto notarile di compravendita), который передает право владения имуществом от продавца к покупателю. Покупатель оплачивает чеком оставшуюся сумму продавцу. Покупатель также оплачивает услуги нотариуса по перезаписи имущества в Регистре. После подписания акта у нотариуса, покупатель получает ключи, копию акта, после чего акт проходит государственную регистрацию в департаменте Регистра собственности. Обычно на это уходит до 45 дней без участия покупателя. После регистрации акта, покупатель получает на руки еще один документ - выписку из Регистра собственности и становится полноправным владельцем купленной недвижимости.

Налоги и платежи

Агентство:
размер комиссионных должен быть согласован с агентством заранее в виде определенного процента от цены продажи. Оговаривается также предоставление переводчика и автомобиля для просмотра имущества.

Нотариус:
Заключительный контракт (Contratto notarile di compravendita) обязательно подписывается в присутствии Нотариуса, стоимость услуг Нотариуса зависит от сложности акта и стоимости недвижимости (чем выше стоимость, тем меньше %). В среднем, стоимость услуг Нотариуса составляет не больше 3% (1.5 % -услуги + 1.5% регистрация в Регистре собственников).

Налоговые платежи при оформлении недвижимости в собственность

В случае если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается у строительной компании (первичный рынок новостроек) покупатель уплачивает
1. НДС = 10% от кадастровой стоимости (она как правило ниже рыночной)
2. фиксированный ипотечный налог 168 евро (за перезапись имущества в Регистре)
3. фиксированный кадастровый налог 168 евро
4. гербовый сбор 168 евро
Итого: 10% от цены продажи + 500 евро

В случае если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается со вторичного рынка покупатель уплачивает:
1. гербовый сбор - 7%
2. ипотечный налог - 2% (за перезапись имущества в Регистре)
3. кадастровый налог - 1%
Итого: 10% от регистрационной стоимости недвижимости

Всего дополнительных платежей на оформление недвижимости в собственность для любого из вариантов покупки (с первичного или вторичного рынка) с учетом услуг нотариуса: 12-13% от кадастровой стоимости + комиссия агентства недвижимости.

Каждый год:
Должен быть уплачен муниципальный налог на имущество I.C.I. (Imposta Comunale sugli Immobili) соответствующий 0,7% кадастровой стоимости имущества.
В случае если имущество сдается в аренду уплачивается налог IRPEF, равный 30% годового дохода от аренды.
Услуги по содержанию дома, виллы, квартиры оплачиваются круглый год (вне зависимости живет кто-нибудь в доме или нет):
а). электричество - 15 евро/месяц (если никто не живет),
15 евро/месяц + расход по счетчику (если живут в доме);
б). вода - 200 евро/год;
с). мусор -105 евро в год