Особенности приобретения недвижимости в США.
Disterssed property
В связи с глобальным экономическим кризисом на рынке недвижимости США резко возросла доля предложений по существенно заниженной стоимости (так называемой, "distressed property") - недвижимости, появившейся на рынке вследствие проблем, возникших у ее владельцев (чаще всего связанных с неспособностью собственников справиться с выплатами по ипотечному кредиту) либо находящейся в ненадлежащем физическом состоянии. Часто одно с другим бывает связано. Цена может отличаться от средне-рыночной на 30-50%.
Такие объекты в небольшом количестве всегда присутствовали на рынке недвижимости США. Сейчас же их доля составляет примерно треть от всего объема предложений. Благодаря цене они привлекают наибольшее внимание покупателей и инвесторов. Неудивительно, что число сделок с такими объектами составляет сегодня половину от общего количества продаж. С окончанием кризиса и нормализацией ситуации на рынке количество таких предложений опять вернется к нескольким процентам. Поэтому многие активные инвесторы спешат использовать предоставленный кризисом шанс и "вложиться" в такого типа объекты. Тем более, что в последние месяцы появляется все больше признаков оздоровления ситуации. Не упустить бы время.
Процедура оформления сделок с "distressed property", обычно, несколько отличается от того, как оформляется сделка купли-продажи объекта недвижимости с продавцом "нормального", беспроблемного объекта.
Отличие процесса оформления зависит от стадии развития проблем, связанных с этим объектом.
1.Когда владелец недвижимости, купивший ее в кредит (а в США более 90% недвижимости приобретается в кредит), перестает справляться с выплатами, банк "выражает некоторую озабоченность" возникшей проблемой и пытается как-то ее решать. Может обсуждаться возможность loan modification (реструктуризации займа) либо... невеселые для неудачливого заемщика перспективы потерять заложенную недвижимость.
Если договориться об условиях сохранения прав на недвижимость и смягчении условий погашения кредита не удается, обсуждаются возможности утраты прав на недвижимость с минимальными потерями для заемщика. И заходит речь о продаже и расчетах с банком по кредиту. Если находится покупатель, готовый заплатить хорошие деньги, достаточные для того, чтобы продавец смог рассчитаться с банком, никто ничего не теряет, кроме, естественно, продавца, который из-за падения цен на рынке, конечно же, не может выручить сумму, в которую была оценена его недвижимость в момент ее покупки. Он, рассчитавшись с кредиторами, перебирается в арендуемое жилье (или покупает себе что-то подешевле). А в банке облегченно вздыхают.
Если же цены так сильно упали (за последние 2 года цены упали примерно на 30-40%), что задолженность заемщика превышает текущую рыночную стоимость его недвижимости, стороны начинают обсуждать возможность "short sale". Для многих банков оказывается более выгодным получить неполную сумму долга, нежели осуществлять процесс foreclosure (лишение заемщика права выкупа закладной). Если у заемщика есть покупатель, готовый купить его недвижимость за определенную сумму, меньшую, нежели сумма невыплаченного кредита, и если продавец может представить доказательства своей изменившейся финансовой ситуации, то большинство банков соглашается вести переговоры о продаже заложенного объекта по цене, существенно более низкой и "прощении" недостающей суммы долга. Конечно, в случае short sale бывший владелец не получает на руки ничего. А банк соглашается нести расходы, связанные со сделкой (оплата задолженностей по налогам, оформление, комиссионные и т.п.).
Продавец обращается к риэлторам, и информация об объекте появляется в листингах и рекламных каталогах с ценой, согласованной с банком-кредитором. Продавец не может продать этот объект без согласия и участия банка. Если поступает несколько предложений от потенциальных покупателей, банк выбирает того, кто предложит наиболее выгодные для банка условия. Или банк выдвигает свои условия. Например, сделка без привлечения покупателем кредитных средств (cash deal). Если время идет, а объект не продается, цена по согласованию с банком опускается еще ниже.
Либо начинается следующий этап развития ситуации - банк запускает процедуру foreclosure - объект недвижимости отбирается банком у неудачливого заемщика.
2. Новая стадия развития проблем. Foreclosure. Объект принадлежит банку. Он хочет от него избавиться, выручив максимально возможные деньги как можно быстрее, чтобы как-то компенсировать свои потери. Понятно, что и в случае с "short sale" и в случае с "foreclosure" никакой предпродажной подготовки объекта недвижимости не ведется. Объект продается "как есть".
3. Следующая стадия развития проблемы наступает, если банк, заполучив неблагополучную недвижимость и снизив цену, все-таки не может ее продать. Банк выставляет ее на аукцион. Обычно это происходит с объектами совсем уж непривлекательными (или из-за своего состояния, или из-за местоположения). Цены на аукционах могут быть просто символическими.
Итак, сегодня в США возможны следующие варианты оформления сделок с недвижимостью:
1.Продажа от прямого продавца (никаких проблем с недвижимостью)
2.Short sale
3.Foreclosure
4.Аукцион
1.Процесс оформления покупки от прямого продавца (вариант 1) занимает не больше 30 дней (обычно 2-3 недели). Цена обсуждается только с продавцом и его представителем. Чаще всего она совсем неинтересна, если знаешь, сколько стоят аналогичные объекты, продающиеся по "Short sale" или "Foreclosure".
2.Основной минус варианта Short sale - более длительная процедура оформления (рассмотрение банком предложений от покупателей - от 1 до 3 месяцев). Часто условием банка является покупка без использования кредита. А если банк соглашается с ипотекой для покупателя, ставка кредита, как правило, оказывается более высокой.
Но главный плюс - огромный выигрыш в цене для покупателя.
3.В варианте Foreclosure недвижимость уже принадлежит только банку. А все претензии (налоги, задолженности по "коммунальным платежам" и т.п.) сняты. Длительность процесса покупки меньше (собственно оформление сделки происходит в те же сроки, что и покупка у прямого продавца).
Главный плюс - низкая цена.
4. До аукционов доходит недвижимость, не нашедшая покупателей в течение длительного времени и имеющая серьезные недостатки.
Но цена может быть просто символической.
Важное обстоятельство.
Предварительный подбор подходящих вариантов может быть произведен в России. В нашем распоряжении десятки тысяч предложений продажи объектов недвижимости во Флориде по любым ценам и любого типа. Distressed property есть во всех категориях недвижимости.
Для выбора и приобретения подходящего объекта недвижимости необходимо приехать на место, во Флориду. Там с помощью квалифицированных и опытных риэлторов (какими, безусловно, являются наши американские партнеры) нужно осмотреть и выбрать несколько объектов, отвечающих Вашим требованиям, собрать подробную и актуальную информацию об условиях их продажи, провести необходимые переговоры с заинтересованными участниками предстоящей сделки и, сформировав предложения о покупке, отослать их представителям продавцов. Покупателю необходимо иметь документы, подтверждающие его финансовую состоятельность.
Особенностью сегодняшней ситуации на рынке является большое число подобных предложений. Поэтому важно рассматривать одновременно несколько вариантов покупки. В конечном итоге, покупатель останавливается на наиболее оптимальном варианте (где наилучшим образом сочетаются цена, сроки, условия банка, состояние и качество объекта недвижимости, его расположение). Еще важный момент - цена сделки в результате переговоров иногда может несколько отличаться от первоначальной, публикуемой в листингах, как в большую сторону, так и в меньшую. Надо быть к этому готовым. В любом случае она останется существенно более низкой, чем в варианте сделки с прямым продавцом.
Если процесс приобретения объекта недвижимости затягивается, можно вернуться в Россию, оставив поручение и доверенность юристу, сопровождающему сделку, чтобы он довел ее до завершения (получения Вами правоустанавливающих документов и ключей от покупаемого объекта).
Важно понимать, сейчас на рынке США наиболее выгодная ситуация для инвесторов. Ценовое "дно" обозначилось и вот уже несколько месяцев наблюдается оживление рынка в определенных его сегментах (увеличивается количество сделок, выдаваемых ипотечных кредитов, отмечается некоторый рост цен).
Если есть желание, возможности и решимость, надо заняться этим сейчас, лучшего времени не будет.
